Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος παρουσιάζει μια πτώση της τάξης του 7,8%
Η ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για το πρώτο εννεάμηνο του 2014 παρουσιάζει συνέχιση των πιέσεων στις εµπορικές αξίες, τις τιµές και τα µισθώµατα τόσο των κατοικιών όσο και των επαγγελµατικών ακινήτων.
Σύμφωνα με την έκθεση, βασικά χαρακτηριστικά της ελληνικής κτηµαταγοράς το 2014 είναι η ιδιαίτερα περιορισµένη ζήτηση και ο µεγάλος αριθµός των προσφερόµενων προς πώληση ακινήτων. Αυτά µπορούν να αποδοθούν στη συρρίκνωση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών και το υψηλό ποσοστό ανεργίας, στη φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας, καθώς και στην έλλειψη ρευστότητας µε δεδοµένους τους αυστηρούς όρους της τραπεζικής χρηµατοδότησης.
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα, οι τιµές των διαµερισµάτων υποχώρησαν µε µέσο ετήσιο ρυθµό 7,8% τους πρώτους εννέα µήνες του 2014, έναντι µείωσης κατά 10,9% το 2013.
Σωρευτικά από το 2008 (µέσο επίπεδο) έως το γ’ τρίµηνο του 2014 οι τιµές των διαµερισµάτων µειώθηκαν κατά 37,1%, ενώ η υποχώρηση των τιµών ήταν εντονότερη στα δύο µεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, καθώς και για τα παλαιότερα και µεγαλύτερου εµβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
Οι πτωτικές τάσεις στις τιµές των κατοικιών ενδέχεται να συνεχιστούν και τα επόµενα τρίµηνα, αλλά µε σχετικά πιο συγκρατηµένους ρυθµούς. Η ανάκαµψη της αγοράς κατοικιών αναµένεται µε σχετική καθυστέρηση, καθώς εξαρτάται κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης, αλλά και τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα.
τον κλάδο των επαγγελµατικών ακινήτων, από την αρχή του τρέχοντος έτους καταγράφεται βελτίωση του επενδυτικού κλίµατος και των προσδοκιών, µε το επενδυτικό ενδιαφέρον να επικεντρώνεται κυρίως σε ακίνητα εισοδήµατος. Ως πιο δυναµικοί σε επίπεδο ενδιαφέροντος εµφανίζονται ο τοµέας των τουριστικών ακινήτων-ξενοδοχειακών µονάδων, ο τοµέας των µισθωµένων γραφειακών χώρων και καταστηµάτων υψηλών προδιαγραφών, ενώ παράλληλα φαίνεται να έχει ενισχυθεί το γενικότερο ενδιαφέρον για µεγάλου µεγέθους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών.
Ωστόσο, συνεχίστηκαν οι πιέσεις για επαναδιαπραγµάτευση και µείωση των ενοικίων, ιδίως σε συνοικιακά εµπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων. Οι τιµές των επαγγελµατικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στις κύριες αγορές (prime) το 2014 εµφανίζουν τάσεις σταθεροποίησης, οι οποίες αναµένεται να ενισχυθούν από το επόµενο έτος, ενώ για τα επαγγελµατικά ακίνητα χαµηλότερων προδιαγραφών εκτιµάται ότι οι τιµές θα υποστούν περαιτέρω µείωση τα επόµενα τρίµηνα. Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, η οποία κατέστη αναγκαία για λόγους δικαιότερης κατανοµής των βαρών της δηµοσιονοµικής προσαρµογής, έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σηµαντικά τη ζήτηση.
Επιπλέον, η εφαρµογή από τις αρχές του 2014 του φόρου υπεραξίας στις µεταβιβάσεις ακινήτων (Ν. 4172/2013) δηµιούργησε ουσιαστική απραξία στην ελληνική κτηµαταγορά κατά τους πρώτους µήνες εφαρµογής, καθώς υπήρξαν σηµαντικές ασάφειες και ζητήµατα ορθολογικού προσδιορισµού της φορολογητέας υπεραξίας, τα οποία µε πιο πρόσφατες τροποποιητικές ρυθµίσεις (Ν. 4254/2014) σταδιακά αντιµετωπίστηκαν.
Οι νοµοθετικές παρεµβάσεις σε σχέση µε τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, µε τη σηµαντική µείωση του φόρου µεταβιβάσεων στο 3%, έχουν µετακινήσει το φορολογικό βάρος από τη µεταβίβαση ακινήτων προς τη φορολογία επί της κατοχής ακινήτων.