Πέμπτη, 18 Απριλίου, 2024

Oι Gucci, Prada και Tiffany’s ποντάρουν πολλά στην ιδιοκτησία

Από τη γωνία της Πέμπτης Λεωφόρου και της 57ης οδού, η πρόσοψη του Οίκου Tiffany’s μοιάζει ακριβώς όπως το 1961, όταν η Audrey Hepburn, ντυμένη με ένα μακρύ μαύρο φόρεμα και πέρλες, έτρωγε ένα κρουασάν έξω από τη βιτρίνα του. Στο εσωτερικό, ωστόσο, τα πράγματα είναι μάλλον διαφορετικά. Έπειτα από μια τετραετή ανακαίνιση 500 εκατομμυρίων δολαρίων, οι αγοραστές βιώνουν μια άκρως σύγχρονη εμπειρία.

Όλα λάμπουν: οι πέτρες, οι μεταλλικές και μαρμάρινες προθήκες, τα ταβάνια. Αυτά που, με την πρώτη ματιά, μοιάζουν με τοξωτά παράθυρα είναι στην πραγματικότητα οθόνες led ύψους 7 μέτρων, που δείχνουν ένα διαμαντένιο πουλί να πετάει πάνω από το Σέντραλ Παρκ. Οι ανελκυστήρες στο πίσω μέρος μεταφέρουν τους αγοραστές σε δέκα ορόφους: έναν για τα ασημένια, έναν για τα χρυσά, έναν για τα «αριστουργήματα». Μια τριώροφη επέκταση, με θέα στην Πέμπτη Λεωφόρο, βρίσκεται τώρα στην κορυφή του κτιρίου. Αυτά τα επίπεδα είναι μόνο για ραντεβού. «Τα αποκαλούμε “τα διαμάντια της στέγης”», δήλωσε χαριτολογώντας ο Alexandre Arnault, γιος του Bernard, ο οποίος είναι ιδιοκτήτης του γαλλικού ομίλου LVMH, που αγόρασε το Tiffany’s το 2021.

Πρόκειται για το πιο αντιπροσωπευτικό παράδειγμα μιας τάσης για πολυτέλεια: τεράστια στοιχήματα σε ακίνητα λιανικής πώλησης. Η LVMH αγόρασε στην Bond Street στο Λονδίνο και στα Ηλύσια Πεδία στο Παρίσι. Υπήρξε ένας καταιγισμός συμφωνιών στην Πέμπτη Λεωφόρο της Νέας Υόρκης. Τον Δεκέμβριο η Prada αγόρασε το σημερινό της κατάστημα, το 724 Fifth, και το 720 Fifth, το διπλανό κατάστημα, για συνολικά 835 εκατ. δολάρια. Στις 22 Ιανουαρίου ο Όμιλος Kering, στον οποίον ανήκει η Gucci, ανακοίνωσε ότι αγόρασε τα καταστήματα στο 715-717 Fifth έναντι 963 εκατ. δολαρίων. Η LVMH φημολογείται ότι έχει βάλει στο μάτι το 745 Fifth, τον χώρο δίπλα από τη Louis Vuitton.

Οι συμφωνίες αυτές πραγματοποιούνται με ιλιγγιώδεις ταχύτητες και σε τιμές-ρεκόρ. Από το δόσιμο των χεριών μέχρι τις υπογραφές, κάποιες ολοκληρώνονται μέσα σε εβδομάδες. Οι αγορές του Ομίλου Kering και της Prada ήταν, ασυνήθιστα, και οι δύο συμφωνίες «υπογραφής και κλεισίματος» -ολόκληρες πληρωμές σε μετρητά έγιναν την ημέρα της υπογραφής των συμβάσεων. Η συμφωνία του Ομίλου Kering είναι η μεγαλύτερη συμφωνία ακινήτων λιανικής πώλησης στην Αμερική.

Γιατί τόση βιασύνη; Ο Οίκος Tiffany έχει στην κατοχή του το 727 Fifth εδώ και δεκαετίες, αλλά οι περισσότερες μάρκες αρκούνταν στη μίσθωση. Ο Will Silverman της Eastdil Secured, μιας επενδυτικής τράπεζας που συμβούλευσε τον Jeff Sutton, τον εργολάβο που πούλησε τόσο στον Όμιλο Kering όσο και στην Prada, επισημαίνει την αύξηση των πωλήσεων των ακινήτων πολυτελείας και τις αλλαγές στα επιτόκια για να εξηγήσει την αλλαγή προσέγγισης.

Τα προϊόντα υψηλής ποιότητας άρχισαν να φεύγουν από τα ράφια κατά τη διάρκεια της πανδημίας του Covid-19, όταν οι άνθρωποι είχαν πολλά μετρητά και δεν είχαν πού να τα ξοδέψουν. Από τότε η φρενίτιδα δεν έχει κοπάσει. Οι όμορφες τσάντες που κάποτε ήταν προνόμιο των λίγων αγοράζονται τώρα από τους πολλούς. Πράγματι, πέρυσι οι πωλήσεις της LVMH σε είδη μόδας και δερμάτινα είδη ήταν 40% υψηλότερες από το 2021.

Τα είδη πολυτελείας εξακολουθούν να πωλούνται κατά κανόνα αυτοπροσώπως, πράγμα που σημαίνει ότι οι λιανοπωλητές ξοδεύουν υπέρογκα ποσά για να δελεάσουν τους καταναλωτές να μπουν στα καταστήματά τους. Η άφιξη των μαζών σημαίνει ότι χρειάζονται περισσότερο χώρο για πολυτελείς ιδιωτικούς χώρους, στους οποίους θα μπορούν να παρέχουν υπηρεσίες στην παλιά τους πελατεία. «Το Μανχάταν μπορεί να γίνεται ψηλότερο», σημειώνει ο κ. Silverman, «αλλά δεν γίνεται φαρδύτερο». Υπάρχει πεπερασμένη ποσότητα χώρων υψηλού επιπέδου.

Αυτό και μόνο θα μπορούσε να είναι αρκετό για να δελεάσει τους λιανοπωλητές να αγοράσουν αντί να νοικιάσουν -ενώ η αγορά γίνεται μονόδρομος μόλις ληφθούν υπόψη τα επιτόκια. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων χρηματοδοτούν τα κτίριά τους χρησιμοποιώντας ένα μείγμα ιδίων κεφαλαίων και ενυπόθηκου χρέους. Στην Αμερική τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων για εμπορικά κτίρια είναι περίπου 6%-7%. Το κόστος των ιδίων κεφαλαίων είναι ακόμα υψηλότερο. Για να μπορέσει ένας επενδυτής να αγοράσει έναν χώρο και να καλύψει τα έξοδά του, ίσως χρειαστεί να χρεώσει ετήσιο μίσθωμα περίπου 8% της αξίας του κτιρίου.

Η καταβολή αυτών των ποσών θα ήταν ανόητη για μια εταιρεία πολυτελείας. Εφόσον βγάζουν τόσα πολλά χρήματα, μπορούν να εκδίδουν χρέος με απόδοση μόνο λίγο πάνω από εκείνη του γερμανικού κρατικού χρέους. Τα πιο πρόσφατα ομόλογα της LVMH υπερκαλύφθηκαν στο 3,5%. Έτσι, τα λαμπερά ιδιόκτητα ακίνητα είναι μια πολυτέλεια που εύκολα οι εταιρείες μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

By