Σάββατο, 3 Δεκεμβρίου, 2022

Οι τιμές και οι τάσεις στα ενοίκια γραφείων της Αθήνας στις 6 βασικές επιχειρηματικές «πιάτσες»

Ποιες είναι οι 3 ταχύτητες στην αγορά

Νέες τάσεις με στροφή στα ψηφιοποιημένα συστήματα και την αειφορία και ανθεκτικότητα όσον αφορά τις τιμές των ενοικίων παρά τις μεγάλες προκλήσεις στην αγορά παρουσιάζει σε αυτή τη συγκυρία η αγορά γραφείων στην Αθήνα σε έξι βασικές αγορές, εκεί όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση από τις επιχειρήσεις.

Σε λεωφόρο Κηφισίας, Σύνταγμα, Κολωνάκι, λεωφόρο Συγγρού, Μεσογείων και λεωφόρο Βουλιαγμένης οι τιμές στο πρώτο τρίμηνο του 2022 καταγράφουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα σε σχέση με ένα χρόνο πριν, για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα: Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε σημαντική αύξηση ζητούμενων ενοικίων σε ένα μέσο ποσοστό 8%. Η συγκεκριμένη κατηγορία των γραφείων αποτελεί τη μεγάλη πλειοψηφία του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και δεν πρέπει να συγχέεται με τα λίγα νεόδμητα και εξαιρετικά σύγχρονα, πράσινα κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια και καταγράφουν ενοίκια στην περιοχή ακόμη και πάνω από 30 ευρώ/ τμ /μήνα.

Τα στοιχεία προέρχονται από την τελευταία έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Geoaxis η οποία επισημαίνει ότι, όπως φαίνεται, ξεκινά η αποκαθήλωση του αγαπημένου σλόγκαν ‘’location- location- location’’ (ότι, δηλαδή, σημασία και μάλιστα πολλαπλή, x3 έχει η τοποθεσία) και η αντικατάσταση του από το ‘’Sustainability -Digitalization- ESG’’. Πράγμα που σημαίνει ότι η μεγάλη πλειοψηφία των χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/ αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου.

«Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον. Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη και η …μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση και ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή. Το μαγαζί γωνία στο μέλλον θα αφορά περισσότερο στο …metaverse παρά στη διασταύρωση Σταδίου και Βουκουρεστίου», όπως αναφέρεται στην έρευνα.

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών καθώς και μέσω αγγελιών για έξι βασικές αγορές γραφείων στο διάστημα του α’ τριμήνου 2022, σε λεωφόρο Κηφισίας, Σύνταγμα, λεωφόρο Συγγρού, Μεσογείων, Κολωνάκι και λεωφόρο Βουλιαγμένης. Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές μίσθωσης για τυπικά αυτοτελή κτίρια γραφείων και για τυπικές οριζόντιες ιδιοκτησίες (γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων). Προφανώς, οι αξίες που καταγράφονται δεν αφορούν σε νεόδμητα κτίρια ή σε κτίρια με ιδιαίτερα – ειδικά χαρακτηριστικά τεχνικών προδιαγραφών, θέσης, θέας, αρχιτεκτονικής, παροχών κ.λπ., τα όποια μπορεί να προσδώσουν σημαντικές υπεραξίες σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά (π.χ πράσινα κτίρια). Στις αγγελίες εφημερίδων βρίσκονται ως επι τω πλείστον παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία που αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος. «Τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια σε κεντρικές τοποθεσίες και με θέσεις στάθμευσης καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30 ευρώ /τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες».

Ειδικότερα όσον αφορά τις τιμές ανά κατηγορία:

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες

Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (12% από 9,2 σε 10,3 ευρώ/τμ/ μήνα) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7% από 8,6 σε 9,2 ευρώ/ τμ /μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,5% με 11,5 ευρώ / τμ /μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (2,8% με 9,61 ευρώ /τμ /μήνα). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας

Στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 8,6% στα 14,3 ευρώ /τμ /μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου 8,3% (από 17,8 σε 19,3 ευρώ/ τμ/ μήνα).

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες

Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (13,8% από 9,47 σε 10,78 ευρώ /τμ/ μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (13% στα 8 ευρώ/ τμ/ μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,8% στα 8,39 ευρώ /τμ /μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (4% στα 7,6 ευρώ/ τμ/ μήνα).

Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης

Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (11,7% από 9,2 σε 10,3 ευρώ/ τμ/ μήνα) και το Κολωνάκι (11% από 11,8 σε 13,1 ευρώ/ τμ/ μήνα), στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,1% στα 9,4 ευρώ/ τμ/ μήνα) και έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,5% στα 8,2 ευρώ/ τμ/ μήνα), και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού (4,3% στα 8,1 ευρώ/ τμ/ μήνα). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης

Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν η περιοχή του Συντάγματος (10,1% στα 12,2 ευρώ/τμ /μήνα), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,2% στα 8,21 ευρώ/ τμ /μήνα), η περιοχή του Κολωνακίου (7,7% στα 9,5 ευρώ/ τμ/ μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (5% στα 8,3 ευρώ/ τμ/ μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,5% στα 6,14 ευρώ /τμ/μήνα) και τέλος η Λ. Μεσογείων (3,1% στα 5,9 ευρώ /τμ/μήνα).

Οι τρεις ταχύτητες

Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.

-Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ /τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%.

-Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ /τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%-7,5%.

-Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%.

«Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2022 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών. Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και λόγω πανδημίας βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στη συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας», αναφέρεται στην έρευνα.

Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυ- λάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

«Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2021 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα macros της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά δίχως να βοηθάνε στην δημιουργία μιας στέρεης και αειφόρας ανάπτυξης. Η πορεία του πολέμου στην Ουκρανία και η συνέχιση της αύξησης στα κόστη κατασκευής και ενέργειας, σε συνδυασμό με τα δυσοίωνα μακροοικονομικά μεγέθη της Ελληνικής οικονομίας, παίζουν καθοριστικό ρόλο στην αποτίμηση της μετα-covid εποχής, με μεγάλη δυσκολία πρόβλε- ψης της επόμενης ημέρας.

Ως γενική τάση, πιστεύουμε πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2022/2023, α) με περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης», αναφέρεται στη μελέτη.

(Visited 1 times, 1 visits today)
By