Σε λεπτές συνταγματικές ισορροπίες έχουν περιέλθει οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων («Airbnb») στην Ελλάδα. Και αυτό γιατί για πρώτη φορά θα απασχολήσει το Συμβούλιο της Επικρατείας το ερώτημα εάν η βραχυχρόνια μίσθωση συνιστά παράνομη μεταβολή της χρήσης του ακινήτου από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα και ειδικά σε περιοχές που ισχύει προστατευόμενο πολεοδομικό καθεστώς και απαγορεύεται η λειτουργία ξενοδοχείων, τουριστικών καταλυμάτων, κ.λπ., όπως είναι η περιοχή της Πλάκας.
Στο ΣτΕ έχουν κατατεθεί έως τώρα 15 αιτήσεις ακύρωσης, καθώς ο Δήμος Αθηναίων αρνήθηκε να σφραγίσει διαμερίσματα στην Πλάκα τα οποία παραχωρούνται συστηματικά σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και διαφημίζονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο μίσθωσης καταλυμάτων («Airbnb»).
Όπως έλεγαν στο «ΘΕΜΑ» σύμβουλοι Επικρατείας τα ζητήματα που τίθενται με τις επίμαχες αιτήσεις ακύρωσης είναι πρωτόγνωρα για το δικαστήριο, καθώς τίθενται πρωτότυπα νομικά ζητήματα γενικότερου ενδιαφέροντος. Και εξηγούν ότι το μείζον ζήτημα που τίθεται είναι εάν η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων συνιστά παράνομη μεταβολή χρήσης ακινήτου από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα.
Την ίδια στιγμή, από την πλευρά των εταιρειών που δραστηριοποιούνται στον χώρο του «Airbnb γίνεται γνωστό ότι μια πιθανή απόφαση του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου που κρίνει ότι τα «Airbnb» αποτελούν αλλαγή χρήσης των ακινήτων από κατοικία σε τουριστική χρήση, τινάζει στον αέρα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στην Ελλάδα, πυροδοτώντας ένα ντόμινο οικονομικών και τουριστικών εξελίξεων στη χώρα.
Πάντως, όπως εκτιμούν σύμβουλοι Επικρατείας, λόγω μείζονος σπουδαιότητας το όλο αυτό καυτό πρωτότυπο νομικό θέμα, θα παραπεμφθεί από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ που είναι σήμερα στην Ολομέλεια προς οριστική κρίση.
«Air Bed and Breakfast» (Airbnb)
Κατ΄ αρχάς, διευκρινίζεται ότι η «Airbnb» είναι μια διαδικτυακή αγορά (πλατφόρμα) που συνδέει άτομα που θέλουν να ενοικιάσουν το ακίνητό τους με άτομα που αναζητούν καταλύματα, συνήθως για βραχυχρόνιες διαμονές και ειδικά τους καλοκαιρινούς μήνες, τις ημέρες των Χριστουγέννων και των εορτών.
Η «Airbnb» προσφέρει στους ιδιοκτήτες ακινήτων έναν εύκολο τρόπο για να κερδίσουν κάποιο εισόδημα από την περιουσία τους που είναι αισθητά υψηλότερο από εάν το μίσθωναν μακροχρόνια σε ενοικιαστή. Παράλληλα, οι επισκέπτες-ενοικιαστές (κατά κανόνα τουρίστες) διαπιστώνουν ότι οι ενοικιάσεις των «Airbnb» είναι πολύ φθηνότερες και πιο φιλόξενες από αυτές των ξενοδοχείων.
Στα ύψη τα ενοίκια
Δεν πρέπει να παραλειφθεί ότι η διάθεση κατοικιών και ειδικά σε προνομιούχες περιοχές για βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν περιορίσει τον αριθμό των διαμερισμάτων που είναι κενά και μπορούν να ενοικιαστούν σε οικογένειες και ζευγάρια.
Παράλληλα, τα ενοίκια των κενών διαμερισμάτων και γενικά των κατοικιών έχουν εκτοξευτεί, σε σημείο που οι εργαζόμενοι με ένα μέσο εισόδημα να μην μπορούν να αντεπεξέλθουν.
Και ενώ το οικογενειακό εισόδημα δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις υψηλές τιμές των ενοικίων, αναμένονται νέες αυξήσεις της τάξεως του 6%-10% μέσα στο επόμενο διάστημα λόγω της αυξημένης ζήτησης διαμερισμάτων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η κορύφωση των αυξήσεων αναμένεται να γίνει λίγο πριν την είσοδο της νέας τουριστικής περιόδου.
Σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνουν περικοπές στα βασικά αγαθά ακόμη και της διατροφής ή λαμβάνουν οικονομική βοήθεια από τρίτους (συντάξεις γονέων, δανεικά, κ.λπ.).
Πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τη Eurostat, η Ελλάδα είναι «πρωταθλήτρια» στο κόστος στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση με 4 στους 10 Έλληνες να ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις στην πληρωμή του ενοικίου, στεγαστικά δάνεια και λογαριασμούς ρεύματος, τηλεφωνίας, νερού. κ.λπ.
Σε όλα αυτά προστίθεται καθοριστικά η τεράστια άνθιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων («Airbnb»), σε δεκάδες περιοχές οι οποίες βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του Μετρό ή είναι πλησίον της Ακρόπολης, ή σε κεντρικές πλατείες των αστικών κέντρων που βρίσκονται κυρίως σε τουριστικές και παραθαλάσσιες περιοχές.
Αιτήσεις ακυρώσεως στο ΣτΕ
Έτσι, περιβαλλοντικό και πολιτιστικό σωματείο με έδρα την Αθήνα προσέφυγε στο ΣτΕ και κατέθεσε 15 έως σήμερα αιτήσεις ακύρωσης, στρεφόμενες τόσο κατά του υπουργού Περιβάλλοντος όσο και κατά του Δήμου Αθηναίων.
Σε γενικές γραμμές ζητάει να ακυρωθούν οι πράξεις της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων με τις οποίες η τελευταία αρνήθηκε να σφραγίσει ακίνητα στην περιοχή της Πλάκας τα οποία λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης («Airbnb») και ενοικιάζονται μέσω πλατφόρμας από εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο αυτόν.
Να επισημανθεί ότι η περιοχή της Πλάκας είναι ενταγμένη στο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας και είναι χαρακτηρισμένη ως παραδοσιακός προστατευόμενος οικισμός.
Χαρακτηριστικά στις αιτήσεις ακύρωσης, αναφέρουν:
«Τον τελευταίο καιρό, ενόψει των εξελίξεων στον τομέα του τουρισμού, με τις τουριστικές ροές να έχουν αυξηθεί σημαντικά, καθώς και στον τομέα της τεχνολογίας, με την εμφάνιση νέων μορφών μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, παρατηρείται ολοένα αυξανόμενη αξιοποίηση της επιλογής των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Ωστόσο, αυτό έχει οδηγήσει στην παράνομη αλλαγή χρήσης σωρείας ακινήτων από κατοικία σε τουριστικά καταλύματα, κατά παράβαση των χρήσεων γης που επιτρέπονται, με αποτέλεσμα να επιβάλλεται η σφράγιση αυτών των παράνομων αλλαγών χρήσεων, σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του νόμου 1650/1986 και τη σχετική κοινή υπουργική αποφάσεως του 1989.
Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται πιο έντονα σε περιοχές που λόγω της γεωγραφικής τους θέσης παρουσιάζουν ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση, καθώς επίσης και στις περιοχές εκείνες που διέπονται από ένα ιδιαίτερο καθεστώς αυξημένης προστασίας, ως παραδοσιακοί οικισμοί και τμήματα πόλεων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή της Πλάκας που υφίσταται ιδιαίτερες πιέσεις και παρουσιάζει αυξημένη ζήτηση, καθώς βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας και μάλιστα στο ιστορικό κέντρο της πόλης, κοντά σε όλα τα σημαντικά αξιοθέατα, ενώ παράλληλα έχει χαρακτηριστεί ως παραδοσιακό τμήμα της πόλεως των Αθηνών».
Μάλιστα υπογραμμίζεται στις αιτήσεις ακύρωσης, σύμφωνα με το άρθρο 111 του νόμου 4446/2016 (ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων) «ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους, ενώ κατά την αιτιολογική έκθεση του νόμου ως «βραχυχρόνια μίσθωση» ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις 90 μέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Ως ακίνητο δε νοείται το διαμέρισμα ή μονοκατοικία ή οποιοδήποτε άλλης μορφής οίκημα με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών».
Επισημαίνεται μάλιστα με νόημα, ότι η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου μέσω των ψηφιακών πλατφορμών παρέχεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
1) Εάν ο διαχειριστής του ακινήτου διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ), πρέπει ο αριθμός του υποχρεωτικά να αναγράφεται σε εμφανές σημείο κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής και
2) Εάν ο διαχειριστής ακινήτου δεν διαθέτει ΕΣΛ, τότε οφείλει να εγγραφεί με τον αριθμό Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και ο αριθμός αυτός πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει, σε εμφανές μάλιστα σημείο, την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής.
Κατά συνέπεια, υπογραμμίζεται, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσιδιάζουν στη χρήση των τουριστικών καταλυμάτων και στη χρήση τουρισμού- αναψυχής και όχι πάντως στην χρήση κατοικίας.
Η απάντηση του Δήμου Αθηναίων
Στον Δήμο Αθηναίων κατατέθηκαν εγγράφως αιτήσεις στις οποίες αναφέρονται συγκεκριμένες διευθύνσεις ακινήτων στα οποία γίνονται μόνιμα βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, που έχει ως συνέπεια να έχει μεταβληθεί η χρήση γης των ακινήτων αυτών, από χρήση κατοικίας σε τουριστική, όπως υποστηρίζεται. Όμως, η μεταβολή αυτή είναι αντίθετη από τις οριζόμενες στο νόμο επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην επίμαχη ευρύτερη περιοχή, προστίθεται στις αιτήσεις. Κατόπιν αυτών, ζητούν να διαπιστωθεί η παρανομία αυτή και στην συνέχεια να προχωρήσει στη σφράγιση των επίμαχων ακινήτων από την ΕΛ.ΑΣ.
Η υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, απάντησε ότι «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Ακόμη, ο Δήμος αναφέρει στα απαντητικά του έγγραφα ότι δεν βρέθηκαν στο αρχείο της αρμόδιας υπηρεσίας τους οι οικοδομικές άδειες των επίμαχων ακινήτων!
Όπως αναφέρεται στις αιτήσεις ακύρωσης, ο Δήμος Αθηναίων απέρριψε το αίτημα σφράγισης των ακινήτων αυτών, αφενός χωρίς να πραγματοποιηθεί αυτοψία από τους αρμοδίους υπαλλήλους του Δήμου της Πρωτεύουσας και αφετέρου με ελλιπή και πλημμελή αιτιολογία.
Νομική διάσταση
Στις αιτήσεις ακύρωσης επισημαίνεται ότι σύμφωνα με το άρθρο 24 του Συντάγματος οι χρήσεις γης αποτελούν ουσιώδες στοιχείο του πολεοδομικού σχεδιασμού, στο πλαίσιο της ανάγκης εξυπηρέτησης της λειτουργικότητας και της ανάπτυξης των οικισμών και της εξασφάλισης των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης.
Έτσι, «ο καθορισμός των χρήσεων γης είναι απολύτως δεσμευτικός, υπό την έννοια ότι από τη θέση σε ισχύ της σχετικής απόφασης καθορισμού των χρήσεων γης, επιτρέπονται μόνον οι σχετικές προβλεπόμενες χρήσεις, οι οποίες αντιστοιχούν στις κατηγορίες που προβλέπονται με βάση τη γενική και ειδική πολεοδομική λειτουργία, χωρίς να είναι δυνατή η ανάμειξη ή η νόθευση τους».
Και στο ίδιο πλαίσιο, δεν επιτρέπεται η επί το δυσμενέστερον μεταβολή των επιτρεπομένων χρήσεων γης, που επιφέρει επιδείνωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων, υποβάθμιση του περιβάλλοντος και παρεμπόδιση της λειτουργικότητας του οικισμού.
Μάλιστα, σε περίπτωση κατά την οποία οι χρήσεις γης που καθορίζονται αποσκοπούν ταυτόχρονα τόσο στη διασφάλιση της λειτουργικότητας του οικισμού και των βέλτιστων δυνατών όρων διαβίωσης των κατοίκων, όσο και στη διαφύλαξη του παραδοσιακού χαρακτήρα της περιοχής, τότε ακόμη πιο επιτακτική γίνεται η ανάγκη τήρησης εφαρμογής των προβλεπομένων κανόνων χρήσης γης.
Ειδικά αναφερόμενη στην περιοχή της Πλάκας η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραδοσιακό τμήμα του ιστορικού κέντρου της πρωτεύουσας, σημειώνεται στις αιτήσεις ακύρωσης, ότι σύμφωνα με το από 5.10.1993 Προεδρικό Διάταγμα οι ξενώνες επιτρέπονται μόνο στις περιοχές γενικής κατοικίας. Και προσθέτουν ότι ρητά απαγορεύεται η λειτουργία ξενώνων νεότητας (youth hostels) καθώς και λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων οποιουδήποτε είδους ή κατηγορίας, με εξαίρεση τα κτίρια όπου τέτοιες χρήσεις λειτουργούσαν νομίμως πριν της 20.11.1982.
Οποιαδήποτε δε καταστρατήγηση ή παράβαση των επιτρεπτών χρήσεων γης συνεπάγεται τη σφράγιση του ακινήτου για ένα έτος και σε περίπτωση υποτροπής, δηλαδή μη μεταβολή της απαγορευμένης χρήσης του ακινήτου, η σφράγιση είναι οριστική. Για να επέλθει η σφράγιση πρέπει να προηγηθεί η σχετική βεβαίωση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας μετά από επιτόπιο έλεγχο δύο υπαλλήλων της.
Ειδική εκτενής αναφορά γίνεται στις αιτήσεις ακύρωσης για την παράνομη παράλειψη των αρμοδίων οργάνων του Δήμου Αθηναίων να διενεργήσουν αυτοψίες στα κτίρια που μισθώνονται βραχυχρόνια, αλλά και για τη μη σφράγισή τους.
Τέλος, επικαλούνται νομολογιακά δεδομένα του ΣτΕ και αναφέρονται σε σωρεία αποφάσεων σχετικά με τις χρήσεις γης και δόμησης που τα χαρακτηριστικά τους με αυτά που αναφέρονται στις αιτήσεις ακύρωσης είναι αντίστοιχα.
