Είμαστε κοντά στο κλείσιμο του κύκλου ανόδου των τιμών στα ακίνητα ή οι νέες τάσεις στην αγορά μπορούν να παρατείνουν το ράλι;
Το μόνο σίγουρο είναι ότι ειδικά την τελευταία διετία οι τιμές, όχι μόνο των νεόδμητων αλλά και των παλαιότερων διαμερισμάτων, έχουν πάρει “φωτιά” κι όπως προκύπτει από την ετήσια μελέτη της Geoaxis, μιλάμε για αύξηση 43,61% μέσα σε δύο χρόνια!
Οι περιοχές, πάνω στις οποίες βασίστηκε η μελέτη, είναι αντιπροσωπευτικές του Λεκανοπεδίου ως προς την ομοιογένεια τους, ενώ τα πολλά διαθέσιμα στοιχεία προσφέρονται για συγκρίσεις και ασφαλή συμπεράσματα. Πρόκειται για το Χολαργό, τους Αμπελόκηπους, το Περιστέρι, το Μαρούσι και το Παλαιό Φάληρο.
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 95τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.048euro/τμ από 3.565euro/τμ, με ετήσια άνοδο 13,55%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.400euro/τμ από 2.950euro/τμ με ετήσια άνοδο 15,25%), στο Μαρούσι (3.304euro/ τμ από 2.856euro/τμ με ετήσια άνοδο 15,69%), στους Αμπελόκηπους (2.795euro/τμ από 2.500euro/τμ με ετήσια άνοδο 11,80%) και τέλος στο Περιστέρι (2.401euro/τμ από 2.029euro/τμ με ετήσια άνοδο 18.33%).
Και στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των 35 ετών, ο Χολαργός κρατάει τα πρωτεία, αλλά από εκεί και πέρα υπάρχουν διαφοροποιήσεις. Συγκεκριμένα, στα διαμερίσματα μέσης επιφανείας 100 τμ, διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235euro/τμ από 1.985euro/τμ με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.852euro/τμ από 1.620euro/τμ με ετήσια άνοδο 14,20%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751euro/τμ από 1.536euro/τμ με ετήσια άνοδο 14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487euro/τμ από 1.268euro/τμ με ετήσια άνοδο 17,27%) και τέλος στους Αμπελόκηπους (1.457euro/τμ από 1.313euro/τμ με ετήσια άνοδο 10,97%).
Τα στοιχεία που προκαλούν ακόμα μεγαλύτερο σοκ, αφορούν στις συγκρίσεις με το 2014, όταν δηλαδή η κτηματαγορά βίωνε τις χειρότερες ημέρες. Ούτε λίγο ούτε πολύ, φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλαιότερα διαμερίσματα!
Ρεκόρ αύξησης στο Μαρούσι
Η έντονα ανοδική τάση καταγράφεται από το 2019 και η “έκρηξη” γίνεται ειδικά κατά τη φετινή χρονιά. Το ρεκόρ αύξησης έχει το Μαρούσι, τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα διαμερίσματα. Είναι ενδεικτικό ότι ένα νεόδμητο το 2014 πωλούνταν προς 1.881 ευρώ/τμ, το 2022 πήρε πάνω σχεδόν 1.000 ευρώ και το 2023 έφτασε στα 3.304 ευρώ/τμ. Με λίγα λόγια προκύπτει αύξηση 76% σε αυτήν τη δεκαετία!
Σύμφωνα με την έρευνα, τρεις είναι οι βασικές τάσεις στην αγορά, που λειτουργούν ως βαρόμετρο των τιμών.
Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές
Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην, δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.
Εργασία από το σπίτι
Η νέα τάση που επέφερε ο COVID είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας.
Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι ότι μεταξύ 2012 και 2022, σύμφωνα με την EUROSTAT, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Τι μπορούμε να περιμένουμε σε βάθος 12 μηνών; Σύμφωνα με τη Geoaxis, h τόσο έντονη αύξηση των τιμών πιθανά θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές.
Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει, όμως, συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς, ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων, εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.