Μισθοί 19 ετών των 1.300 ευρώ μηνιαίως απαιτούνται σήμερα για να καταφέρει ένας μέσος Έλληνας να αγοράσει μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων, αξίας 300.000 ευρώ. Το 2020, για μια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, απαιτούνταν 16 ετών μισθοί. Η διαφορά αυτή καταδεικνύει ένα αυξανόμενο χάσμα ανάμεσα στην αύξηση των μισθών και την αύξηση της αξίας των ακινήτων, επιβεβαιώνοντας την εντεινόμενη απόκλιση ανάμεσα στο εισόδημα και το κόστος στέγασης.
Σύμφωνα με την έρευνα που παρουσίασε ο CEO της Cerved Property Services, Δημήτρης Ανδρίτσος, στο πλαίσιο του 18ου RED MEETING POINT, κατά την περίοδο 2018-2024 η μέση αξία κατοικίας στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 70,6% -από τις 175.000 ευρώ το 2018 στις 298.559 ευρώ το 2024. Αντίθετα, την ίδια περίοδο ο μέσος καθαρός μηνιαίος μισθός αυξήθηκε μόλις κατά 25,3%, από τα 1.071 ευρώ στα 1.342 ευρώ.
Η σταδιακή αποσύνδεση τιμών και εισοδημάτων
Το 2019 αποτέλεσε την πρώτη ένδειξη της επικείμενης απόκλισης, καθώς η μέση αξία κατοικίας αυξήθηκε κατά 6,44%, ο μέσος μισθός μειώθηκε κατά 2,33%, φτάνοντας στα 1.046 ευρώ τον μήνα, γεγονός που συνδέεται με τις υστερήσεις στην αύξηση των κατώτατων αποδοχών εκείνης της περιόδου. Αντίστοιχα, το 2020 καταγράφηκε αύξηση της αξίας κατοικίας κατά 6,10%, την ώρα που οι μισθοί αυξήθηκαν οριακά, μόλις 0,38%, στα 1.050 -εν μέσω πανδημίας και μείωσης της οικονομικής δραστηριότητας.
Το 2021, ενώ οι μισθοί ανέκαμψαν με αύξηση 6,38%, στα 1.117 ευρώ, η αγορά κατοικίας κινήθηκε ακόμη ταχύτερα με 7,32%. Η δυναμική αυτή ενισχύθηκε σημαντικά το 2022, όταν οι τιμές κατοικιών σημείωσαν 11,09% άνοδο, έναντι 5,28% στους μισθούς. Η ανισορροπία κορυφώθηκε το 2023, με την αξία των κατοικιών να εκτοξεύεται κατά 14,41% (η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση της επταετίας), τη στιγμή που οι μισθοί αυξήθηκαν κατά 6,38% -απόκλιση σχεδόν διπλάσια.
Το 2024, παρ’ ότι παρατηρείται σχετική επιβράδυνση της ανόδου των τιμών κατοικίας σε 10,86%, η μεταβολή των μισθών φτάνει μόλις το 7,27%, χωρίς να καλύπτει την απόσταση, δηλαδή στα 1.342 ευρώ.
«Η αγορά ακινήτων παρουσιάζει έντονες διακυμάνσεις τα τελευταία χρόνια», επισήμανε ο CEO της Cerved Property Services. «Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο έχει φτάσει πλέον τα 2.900 ευρώ, ενώ την ίδια στιγμή στις αγροτικές περιοχές καταγράφεται μείωση έως και 30%, γεγονός που αναδεικνύει τις έντονες γεωγραφικές ανισότητες στην αγορά».
Ο ίδιος πρόσθεσε πως «οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 48% από το 2021 -το έτος-ορόσημο, στο οποίο ο μέσος Έλληνας μπορούσε ακόμη να ανταποκριθεί στα επίπεδα τιμών. Από τότε, η απόσταση ανάμεσα στις δυνατότητες των πολιτών και στις απαιτήσεις της αγοράς έχει διευρυνθεί σημαντικά».
Αναφερόμενος στις επιπτώσεις αυτής της δυναμικής στην ιδιοκτησία, ο κ. Ανδρίτσος υπογράμμισε ότι «η παραδοσιακή ελληνική τάση να αγοράζει κανείς ακίνητο για να κατοικήσει έχει υποχωρήσει. Το ποσοστό αυτό έχει πέσει σήμερα στο 61%, από περίπου 90% που ήταν στο παρελθόν. Αυτή η μεταβολή, όμως, δεν είναι απλώς μια αλλαγή συμπεριφοράς -είναι ένας παράγοντας που επιβαρύνει ακόμη περισσότερο τη μισθωτική αγορά. Όσο λιγότεροι αποκτούν ιδιόκτητη στέγη, τόσο περισσότερο θα αυξάνεται η πίεση στο κόστος ενοικίασης».
Τι επηρεάζει τις τιμές των κατοικιών και επιβαρύνει τη στεγαστική κρίση
Οι μεταβολές στη δημογραφία και στις κοινωνικές συνθήκες επηρεάζουν όλο και πιο έντονα την αγορά ακινήτων, αναδιαμορφώνοντας τη ζήτηση, την προσφορά, τις τιμές και το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Η μείωση των γεννήσεων οδηγεί σταδιακά σε μείωση του πληθυσμού, γεγονός που περιορίζει τη συνολική ζήτηση για κατοικίες. Ταυτόχρονα, μεταβάλλεται και το είδος της ζητούμενης κατοικίας: οι μεγάλες οικογενειακές κατοικίες δεν είναι πλέον πρώτη προτεραιότητα. Η τάση πλέον στρέφεται σε μικρότερα διαμερίσματα, καθώς αυξάνονται τα μονομελή νοικοκυριά και μειώνονται οι πολυμελείς οικογένειες.
Η γήρανση του πληθυσμού επιφέρει νέες ανάγκες. Η ζήτηση μετατοπίζεται προς κατοικίες μικρού μεγέθους, προσαρμοσμένες στις ανάγκες ηλικιωμένων ατόμων, με εύκολη πρόσβαση, ασφάλεια και δυνατότητα παροχής υπηρεσιών φροντίδας και υποστήριξης.
Η αστικοποίηση και η μετανάστευση δημιουργούν πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα, ενισχύοντας τη ζήτηση για προσιτή και ευέλικτη στέγαση. Παράλληλα, παρατηρείται εγκατάλειψη της υπαίθρου, με συνέπεια την υποτίμηση ακινήτων σε αγροτικές περιοχές και μειωμένη επενδυτική δραστηριότητα εκεί.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η ραγδαία αύξηση των μονομελών νοικοκυριών, η οποία εντείνει τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα σε αστικές περιοχές, όπου η συγκέντρωση υπηρεσιών, εργασίας και κοινωνικής ζωής είναι υψηλότερη.
Όλοι αυτοί οι παράγοντες συμβάλλουν στην αναδιάρθρωση της κτηματαγοράς, επηρεάζοντας όχι μόνο τις επιλογές των καταναλωτών, αλλά και τις στρατηγικές των επενδυτών, οι οποίοι καλούνται να προσαρμοστούν σε μια νέα κοινωνική και οικονομική πραγματικότητα.
Σύμφωνα με όσα δήλωσε ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis property & valuation services, στο ίδιο συνέδριο: «Οι γεννήσεις στην Ελλάδα έχουν καταρρεύσει. Το 1980 η μέση Ελληνίδα γεννούσε 2,1 παιδιά. Το 2025 ο αριθμός έχει πέσει στο 1,24. Την ίδια ώρα, ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται στο 1,8».
Για την ιδιοκατοίκηση, ο ίδιος επισήμανε το εξής: «Παραδοσιακά, η Ελλάδα είχε υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης -από το 80% μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο και τη δεκαετία του ’60, σήμερα έχει πέσει στο 70%, που είναι ο ευρωπαϊκός μέσος όρος. Και η ηλικία αποχώρησης από τη γονική εστία παρατείνεται όλο και περισσότερο. Προσωπικά, έφυγα νωρίς από το πατρικό μου και δεν ξαναγύρισα. Πλέον αυτό δεν είναι ο κανόνας, αλλά η εξαίρεση».
Το πιο ανησυχητικό, όπως υποστηρίζει ο κ. Ξυλάς, είναι η αλλαγή στη σύνθεση των νοικοκυριών. Ενώ ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, αυξάνονται τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά και οι οικογένειες χωρίς παιδιά. «Η κοινωνία μας μικραίνει και διασπάται», σημειώνει χαρακτηριστικά.
Ο ίδιος τονίζει πως η επιδοματική πολιτική, αν και προσφέρει μια προσωρινή ανακούφιση, δεν αρκεί για να επιλύσει το πρόβλημα της στέγασης. Όταν το επίδομα βασίζεται σε έναν μέσο όρο ενοικίου στα 236 ευρώ, ενώ το πραγματικό μέσο ενοίκιο στη χώρα είναι στα 256 ευρώ, το περιθώριο παρέμβασης είναι περιορισμένο.
Ο κ. Ξυλάς κάνει λόγο για την ανάγκη αλλαγής κουλτούρας και την υιοθέτηση μιας γενναίας πολιτικής κινήτρων, ώστε οι ιδιοκτήτες να αισθανθούν ότι συμμετέχουν σε ένα κοινό σχέδιο. Η λύση, σύμφωνα με τον ίδιο, δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά στη λογική του κέρδους, αλλά στην ενίσχυση της κοινωνικής αλληλεγγύης.
«Τα τελευταία 40 χρόνια», προσθέτει, «η στέγαση έχει μετατραπεί από εργαλείο κοινωνικής εξισορρόπησης σε μηχανισμό συγκέντρωσης πλούτου στα χέρια λίγων». Αυτή η συσσώρευση, όπως λέει, κινδυνεύει να δημιουργήσει μια φοβική κοινωνία, διαχωρισμένη σε προνομιούχους και αποκλεισμένους.
Κλείνοντας, υπογραμμίζει ότι το ζήτημα της στέγασης πρέπει να εξετάζεται πρωτίστως από την πλευρά της ζήτησης: όχι μόνο πόσα σπίτια υπάρχουν, αλλά ποιοι έχουν πραγματικά τη δυνατότητα να ζουν μέσα σε αυτά.
Αβέβαιο το μέλλον της αγοράς ακινήτων – Οι προσδοκίες υποχωρούν, τα προβλήματα παραμένουν
Οι προσδοκίες για διαρκή άνοδο των τιμών στην αγορά ακινήτων φαίνεται να υποχωρούν, σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία. Το 2023, το 72% των ερωτηθέντων ανέμεναν αυξήσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης της τάξης του 5% έως 10%. Φέτος το αντίστοιχο ποσοστό έχει μειωθεί στο 49%, ενώ και η αναμενόμενη αύξηση εκτιμάται σε χαμηλότερα επίπεδα -έως και 5%. Πρόκειται για την πρώτη φορά που η πλειοψηφία δεν πιστεύει σε σημαντική περαιτέρω άνοδο των τιμών, γεγονός που υποδηλώνει μια αλλαγή κλίματος και μια σχετική συγκράτηση της αισιοδοξίας στην αγορά.
Την ίδια ώρα, ένα από τα πιο ακανθώδη ζητήματα συνεχίζει να είναι η αντίφαση ανάμεσα στην αφθονία αδιάθετων ακινήτων και τη δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή στέγη. Παρά τις εντυπώσεις περί μεγάλου αποθέματος κενών κατοικιών, ο αριθμός των πραγματικά διαθέσιμων ακινήτων που κατέχουν οι servicers παραμένει κάτω από τις 10.000. Αυτό ενισχύει την εικόνα μιας αγοράς που, ενώ φαίνεται να έχει «χώρο», δεν προσφέρει πραγματικές λύσεις σε όσους αναζητούν οικονομική κατοικία, ιδίως μεταξύ των νοικοκυριών με χαμηλό ή μέσο εισόδημα.
Σε αυτό το πλαίσιο, το μέλλον της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από αβεβαιότητα. Οι διαρκείς πιέσεις στο σκέλος της ζήτησης, η στασιμότητα των εισοδημάτων και η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικονομικά προσιτών επιλογών δημιουργούν έναν σφιχτό κλοιό για όσους προσπαθούν να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν στέγη.
