Σε νέο τοπίο για τις τουριστικές επενδύσεις οδηγεί το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, μετά την υπογραφή της Κοινής Υπουργικής Απόφασης από τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού. Ενώ το νέο πλαίσιο αυστηροποιεί τους όρους για νέες επενδύσεις σε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση και στα περισσότερα νησιά, ταυτόχρονα περιλαμβάνει σημαντικές μεταβατικές διατάξεις για projects που έχουν ήδη προχωρήσει στην αδειοδοτική διαδικασία.
Η διάκριση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αγορά, καθώς δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο ένα νέο project που βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της αναζήτησης οικοπέδου και μία επένδυση που διαθέτει ήδη περιβαλλοντικές εγκρίσεις, οικοδομική άδεια ή έχει ενταχθεί σε αναπτυξιακό πρόγραμμα.
Πέντε κατηγορίες και διαφορετικοί κανόνες
Το νέο ΕΧΠ κατατάσσει τις Δημοτικές Ενότητες της χώρας σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας.
Στην Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης εντάσσονται 18 Δημοτικές Ενότητες, στη Β – Αναπτυγμένες 84, στη Γ – Αναπτυσσόμενες 140, στη Δ – Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης 265, ενώ η Ε – Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης περιλαμβάνει 524 Δημοτικές Ενότητες.
Η μεγάλη πλειονότητα, επομένως, βρίσκεται στις κατηγορίες Δ και Ε, ενώ το αυστηρότερο καθεστώς αφορά συγκεκριμένες περιοχές με υψηλότερη τουριστική ένταση.
Σημαντικό είναι, πάντως, ότι η ίδια η απόφαση διευκρινίζει πως η συγκεκριμένη κατάταξη δεν αποτελεί αξιολόγηση των αναπτυξιακών δυνατοτήτων κάθε περιοχής. Αποτυπώνει τις πιέσεις που δημιουργεί η τουριστική δραστηριότητα στον χώρο, στο τοπίο και στο περιβάλλον και χρησιμοποιείται ως εργαλείο για τη διαφοροποίηση των κανόνων ανάπτυξης.
Ποια νέα projects μπαίνουν σε πιο δύσκολο περιβάλλον
Το μεγαλύτερο άμεσο αποτύπωμα του νέου Χωροταξικού αφορά τις νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις εκτός σχεδίου.
Στις περιοχές Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων αυξάνεται στα 16 στρέμματα, μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης και όροι δόμησης από τον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου.
Στις περιοχές Β – Αναπτυγμένες, το αντίστοιχο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις περιοχές Γ – Αναπτυσσόμενες και Δ – Πρώιμης Ανάπτυξης στα 8 στρέμματα. Για την κατηγορία Ε δεν προβλέπεται αντίστοιχη νέα ελάχιστη αρτιότητα.
Πρακτικά, η αλλαγή αυξάνει σημαντικά το κόστος εισόδου για νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις στις περισσότερο επιβαρυμένες περιοχές και περιορίζει τη δεξαμενή των γηπέδων που μπορούν να αξιοποιηθούν για νέα projects.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο κατευθύνει την αγορά προς υψηλότερης κατηγορίας καταλύματα. Στις κατηγορίες Α, Β και Γ επιτρέπονται νέα καταλύματα 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών, ενώ στις περιοχές Δ επιτρέπονται και μονάδες 2 αστέρων.
Στις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση, επομένως, το μοντέλο δεν είναι πλέον τόσο η προσθήκη νέας δυναμικότητας όσο η αναβάθμιση της υφιστάμενης προσφοράς. Το ΕΧΠ προβλέπει κίνητρα για εκσυγχρονισμό και αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, υψηλότερη περιβαλλοντική κατάταξη, ειδικές τουριστικές υποδομές, glamping και μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.
Να σημειωθεί ότι η σημερινή κατάταξη των περιοχών δεν είναι απαραίτητα αμετάβλητη στο διηνεκές. Τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια μπορούν, υπό προϋποθέσεις και με την απαιτούμενη τεκμηρίωση, να μετακινήσουν μία Δημοτική Ενότητα κατά μία το πολύ βαθμίδα. Παράλληλα, ο υποκείμενος πολεοδομικός σχεδιασμός μπορεί να επιβάλει αυστηρότερους όρους για λόγους περιβαλλοντικής προστασίας.
Το κρίσιμο: Δύο διαφορετικά συστήματα για τα νησιά
Για τη νησιωτική Ελλάδα το νέο πλαίσιο δημιουργεί ένα δεύτερο σύστημα κατηγοριοποίησης, παράλληλο με τις κατηγορίες Α-Ε.
Τα νησιά χωρίζονται σε τρεις ομάδες:
Ομάδα Ι: νησιά άνω των 250 τ.χλμ.
Ομάδα ΙΙ: νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ.
Ομάδα ΙΙΙ: νησιά κάτω των 20 τ.χλμ.
Η Κρήτη και η Εύβοια εξαιρούνται από το ειδικό αυτό νησιωτικό σύστημα.
Τα δύο συστήματα λειτουργούν συμπληρωματικά. Όταν όμως οι ρυθμίσεις τους συναντώνται, υπερισχύουν εκείνες που είναι περισσότερο περιοριστικές για τη δόμηση και περισσότερο υποστηρικτικές του περιβάλλοντος και του τοπίου.
Η λεπτομέρεια αυτή είναι κρίσιμη για την ανάγνωση του επενδυτικού χάρτη.
Για παράδειγμα, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Τήνος, η Σύρος και η Σκιάθος είναι ταυτόχρονα περιοχές κατηγορίας Α και νησιά της Ομάδας ΙΙ. Στην Ομάδα ΙΙ, όμως, τα νέα τουριστικά καταλύματα περιορίζονται σε 3, 4 και 5 αστέρια/κλειδιά και σε μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών. Άρα το γεγονός ότι μια περιοχή ανήκει στην κατηγορία Α δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ένα νέο ξενοδοχειακό project μπορεί να αναπτυχθεί μέχρι το ανώτατο όριο των 350 κλινών που προβλέπεται υπό προϋποθέσεις στην κατηγορία Α. Στις περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται το αυστηρότερο νησιωτικό καθεστώς, το όριο των 100 κλινών υπερισχύει.
Αντίθετα, στα νησιά της Ομάδας Ι, όπου υπάρχουν Δημοτικές Ενότητες κατηγορίας Α, εφαρμόζεται το κλιμακωτό σύστημα της κατηγορίας Α: έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα και έξι επιπλέον κλίνες ανά στρέμμα για την επιπλέον έκταση, μέχρι το ανώτατο όριο των 350 κλινών.
Σε ένα θεωρητικό project 350 κλινών, αυτό σημαίνει γήπεδο περίπου 58 στρεμμάτων.
Στην κατηγορία αυτή εμπίπτουν, μεταξύ άλλων, οι Δημοτικές Ενότητες Αφάντου, Ιαλυσού και Καλλιθέας Ρόδου, καθώς και οι σχετικές Δημοτικές Ενότητες Κω, Κέρκυρας και Ζακύνθου που κατατάσσονται στην Α.
Αντίθετα, στις περιοχές Α που βρίσκονται εκτός του ειδικού νησιωτικού καθεστώτος, δεν εφαρμόζεται το πλαφόν των 100 κλινών. Αυτό αφορά, μεταξύ άλλων, τα Μάλια, τη Χερσόνησο και τη Νέα Κυδωνία στην Κρήτη, αλλά και την Παραλία Πιερίας, τη μοναδική ηπειρωτική Δημοτική Ενότητα που κατατάσσεται στην κατηγορία Α.
Για αυτές τις περιοχές, η βασική ποσοτική δέσμευση για ένα νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου είναι η αρτιότητα των 16 στρεμμάτων, χωρίς το ειδικό νησιωτικό πλαφόν των 100 κλινών.
Τι γίνεται με τους Οργανωμένους Υποδοχείς
Στα περισσότερα νησιά οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο στην εκδοχή της «ήπιας ανάπτυξης», δηλαδή με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το ήμισυ του ισχύοντος στην περιοχή.
Εξαίρεση αποτελούν η Ρόδος και η Κέρκυρα στην Ομάδα Ι.
Για τα μικρά νησιά, κάτω των 1.000 στρεμμάτων, το καθεστώς γίνεται ακόμη αυστηρότερο, με έμφαση σε ήπιες μορφές θαλάσσιας αναψυχής, ενώ υπό προϋποθέσεις προβλέπονται τουριστική κατοικία, glamping έως 50 άτομα και καταφύγια ή αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
Ο πραγματικός «κόφτης» μπορεί να είναι η φέρουσα ικανότητα
Πέρα από τα στρέμματα και τα όρια κλινών, ένας παράγοντας μπορεί να αποδειχθεί ακόμη σημαντικότερος για την πορεία μιας επένδυσης: η φέρουσα ικανότητα του προορισμού.
Το ΕΧΠ προβλέπει την εκπόνηση Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας και την παρακολούθηση Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας.
Η υποχρέωση τεκμηρίωσης αφορά, μεταξύ άλλων, μεμονωμένα τουριστικά καταλύματα άνω των 50 κλινών σε Δημοτικές Ενότητες με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις Δημοτικές Ενότητες των κατηγοριών Α, Β και Γ. Σε άλλες περιπτώσεις το όριο διαμορφώνεται στις 150 κλίνες.
Το κρίσιμο σημείο για έναν επενδυτή είναι ότι, εφόσον τεκμηριωθεί υπέρβαση κρίσιμων Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας από τη νέα μονάδα, αυτή δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί. Έτσι, η φέρουσα ικανότητα παύει να αποτελεί μόνο έναν γενικό περιβαλλοντικό στόχο και μετατρέπεται σε παράγοντα που μπορεί να επηρεάσει άμεσα τη δυνατότητα υλοποίησης ενός project.
Η βραχυχρόνια μίσθωση μπαίνει στον χωροταξικό σχεδιασμό
Το νέο ΕΧΠ επηρεάζει και την αγορά των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς ωστόσο να θέτει με την ίδια την ΚΥΑ έναν οριζόντιο «κόφτη» στη δραστηριότητα.
Για πρώτη φορά, η βραχυχρόνια μίσθωση εντάσσεται με σαφή τρόπο στο χωροταξικό οπλοστάσιο. Το πλαίσιο προβλέπει τη δυνατότητα επιβολής χωρικά διαφοροποιημένων όρων και περιορισμών, ανάλογα με την κατηγορία και τις πιέσεις κάθε περιοχής.
Μεταξύ των μέτρων που μπορούν να εξεταστούν περιλαμβάνονται η σύνδεση της δυνατότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης με τη χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας, ο χρονικός περιορισμός της δραστηριότητας ανά έτος, η δημιουργία γεωγραφικών ζωνών όπου θα απαγορεύεται ή θα περιορίζεται η βραχυχρόνια μίσθωση και οι περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων έχει η πρόβλεψη για τα νεόδμητα ακίνητα στα νησιά. Στο πρόγραμμα άμεσων ενεργειών του ΕΧΠ περιλαμβάνεται η δυνατότητα αναστολής της καταχώρησης και έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) για νεόδμητες κατοικίες στην κατηγορία «Ν – Νησιά».
Η συγκεκριμένη ρύθμιση, ωστόσο, δεν τίθεται αυτομάτως σε ισχύ με την ΚΥΑ. Η ίδια η απόφαση προβλέπει ότι απαιτείται ξεχωριστή νομοθετική παρέμβαση από τα συναρμόδια υπουργεία.
Για τους επενδυτές που αναπτύσσουν κατοικίες με προοπτική αξιοποίησης μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αυτό δημιουργεί έναν νέο παράγοντα που θα πρέπει να συνυπολογιστεί στον σχεδιασμό του project, ιδιαίτερα στα νησιά και στους προορισμούς με υψηλή τουριστική πίεση.
«Κόκκινη γραμμή» τα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή
Στην παράκτια ζώνη εισάγεται μία από τις αυστηρότερες διατάξεις του νέου πλαισίου. Από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή προβλέπεται πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών, με εξαιρέσεις για διαμορφώσεις πρόσβασης ΑμεΑ και ασθενοφόρων, καθώς και για έργα που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό.
Η ρύθμιση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τουριστικά projects σε παραθαλάσσιες εκτάσεις, καθώς περιορίζει σημαντικά τις δυνατότητες αξιοποίησης του άμεσου παράκτιου μετώπου.
Ποια projects «σώζονται»
Το σημαντικότερο ίσως στοιχείο για την αγορά είναι ότι οι νέοι κανόνες δεν εφαρμόζονται οριζόντια σε όλες τις επενδύσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη.
Το άρθρο 14 της ΚΥΑ προβλέπει μεταβατικό καθεστώς για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, Οργανωμένων Υποδοχέων Τουριστικών Δραστηριοτήτων και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που βρίσκονται σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση της απόφασης, εφόσον πριν από αυτή είχε εκδοθεί συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης φάκελος.
Στις περιπτώσεις που προστατεύονται περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, ΑΕΠΟ ή σχετική περιβαλλοντική διαδικασία, υπαγωγή σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις, πλήρης φάκελος ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, προέγκριση οικοδομικής άδειας ή οικοδομική άδεια, πλήρης φάκελος προέγκρισης δόμησης, καθώς και εγκρίσεις υπαγωγής στην αναπτυξιακή νομοθεσία ή σε χρηματοδοτούμενα προγράμματα του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πρόβλεψη για τις στρατηγικές επενδύσεις που έχουν ήδη εγκριθεί: οι σχετικές αποφάσεις συνεχίζουν να ισχύουν και ανανεώνονται μέχρι τη λήξη τους.
Με άλλα λόγια, ένα project που έχει ήδη διανύσει σημαντικό μέρος της αδειοδοτικής διαδρομής βρίσκεται σε σαφώς διαφορετική θέση από ένα project που ξεκινά σήμερα.
Το ΕΧΠ προβλέπει ειδική μεταχείριση και για υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα. Ξενοδοχειακές μονάδες των οποίων τα γήπεδα δεν πληρούν τις νέες προϋποθέσεις αρτιότητας, αλλά δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης, μπορούν υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις να επεκταθούν με την ελάχιστη αρτιότητα που ίσχυε πριν από την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου.
Παράλληλα, ΑΕΠΟ και ΠΠΔ που έχουν ήδη εκδοθεί συνεχίζουν να ισχύουν μέχρι τη λήξη τους, ενώ προβλέπεται δυνατότητα αδειοδότησης και υλοποίησης των έργων εντός του χρόνου ισχύος τους.
Έτσι, το νέο Χωροταξικό δεν λειτουργεί ως «κόφτης» για το σύνολο του υφιστάμενου επενδυτικού pipeline. Αντίθετα, δημιουργεί μια σαφή διαχωριστική γραμμή ανάμεσα στα ώριμα projects, τα οποία σε σημαντικό βαθμό προστατεύονται, και στα νέα projects, τα οποία θα πρέπει να σχεδιαστούν εξαρχής με βάση τους αυστηρότερους κανόνες.
Η πρώτη αντίδραση από την ΠΟΞ
Η επιχειρηματική πλευρά, πάντως, υποδέχεται με επιφυλάξεις την τελική μορφή του πλαισίου.
Ο Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων, Γιάννης Χατζής, σε ανάρτησή του στο X, σχολίασε την τελική ΚΥΑ, επισημαίνοντας ότι, παρά τη διαβούλευση και τις παρεμβάσεις των φορέων, ο πυρήνας των περιορισμών παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητος.
«Η βιώσιμη ανάπτυξη πρέπει να θεμελιώνεται σε τεκμηριωμένο σχεδιασμό, ασφάλεια δικαίου και εμπιστοσύνη στις δυνατότητες κάθε προορισμού», σημείωσε.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για τους επενδυτές
Το νέο Χωροταξικό δημιουργεί, τελικά, ένα σαφώς πιο σύνθετο περιβάλλον για τις τουριστικές επενδύσεις.
Για ένα νέο project, πλέον δεν αρκεί να ελεγχθεί αν ένα γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Ο επενδυτής θα πρέπει να εξετάζει σε ποια από τις πέντε κατηγορίες βρίσκεται η Δημοτική Ενότητα, αν πρόκειται για νησί και σε ποια Ομάδα ανήκει, ποιοι κανόνες δυναμικότητας εφαρμόζονται, εάν απαιτείται τεκμηρίωση φέρουσας ικανότητας και αν η περιοχή υπόκειται σε ειδικότερο καθεστώς προστασίας.
Για τα projects που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, κρίσιμο είναι το στάδιο της αδειοδοτικής διαδικασίας κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της ΚΥΑ, καθώς από αυτό εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό αν εμπίπτουν στις μεταβατικές διατάξεις.
Και για τις επενδύσεις σε κατοικίες που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα στα νησιά, προστίθεται ένας ακόμη παράγοντας: η πιθανότητα μελλοντικών χωρικών περιορισμών και περιορισμού της νέας προσφοράς.
Το επενδυτικό τοπίο, επομένως, δεν αλλάζει με έναν ενιαίο «κόφτη». Αλλάζει με διαφορετικούς κανόνες ανά περιοχή, μέγεθος, τύπο επένδυσης και στάδιο ωριμότητας του project. Και ακριβώς αυτή η διαφοροποίηση είναι που θα κρίνει ποια από τα επενδυτικά σχέδια που βρίσκονται σήμερα στα συρτάρια μπορούν να προχωρήσουν με τους υφιστάμενους όρους και ποια θα χρειαστεί να επανασχεδιαστούν.
