Με ένα δίδυμο αποφάσεων, τις οποίες έλαβε πρόσφατα το Συμβούλιο της Επικρατείας, δόθηκε το έναυσμα για την έναρξη του πυρός σε μια πολυμέτωπη αντιπαράθεση, στην οποία εμπλέκονται η δικαστική και εκτελεστικής εξουσία, δημοτικοί άρχοντες, επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου, ιδιοκτήτες ακινήτων, κτηματομεσίτες, δικηγόροι κ.ο.κ. Το διακύβευμα εν προκειμένω έγκειται στο εάν είναι σύννομη ή όχι η ανέγερση δεκάδων χιλιάδων κτιρίων ανά την Ελλάδα, είτε αυτά έχουν ήδη ολοκληρωθεί, είτε βρίσκονται σε κάποιο στάδιο της κατασκευής τους – ακόμη και στη φάση της αδειοδότησης.
Συγκεκριμένα, με τις υπ’ αριθμόν 293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ, οι οποίες αφορούσαν προσφυγές κατοίκων του Δήμου Αλίμου κατά των αρμοδίων αρχών, κρίθηκε ότι είναι αντισυνταγματικά τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, το αυξημένο ύψος και ο μεγαλύτερος όγκος της συντριπτικής πλειονότητας των νέων πολυώροφων κατασκευών στην Αττική αλλά και την υπόλοιπη επικράτεια, τουλάχιστον από το 2019 και εξής – βάσει του σκεπτικού ότι κατά τον σχεδιασμό και την ανέγερσή τους έχει γίνει καταχρηστική εκμετάλλευση των bonus από τα λεγόμενα περιβαλλοντικά κίνητρα, δηλαδή ορισμένα άρθρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ., νόμος 4067/2012).
Προσαύξηση συντελεστή
Τα εν λόγω άρθρα προβλέπουν τη νόμιμη προσαύξηση του συντελεστή δόμησης -εν ολίγοις την ανέγερση πιο ψηλών και πιο ογκωδών κτιρίων- εν είδει επιβράβευσης για την υιοθέτηση πράσινων λύσεων.
Υπεραπλουστεύοντας, αν μια οικοδομή χτίζεται με προδιαγραφές υψηλής ενεργειακής απόδοσης, αν έχει προβλεφθεί παραχώρηση μέρους της πρόσοψής της σε κοινή χρήση, αν υπάρχει φύτευση στο δώμα κ.λπ., τότε ο νόμος (που, παρ’ όλα αυτά, εξακολουθεί σήμερα να ισχύει κανονικά) επιτρέπει στον κατασκευαστή να προσθέσει μέτρα σε πλάτος και ύψος, να διαμορφώσει εσωτερικούς εξώστες-εσοχές, πατάρια, σοφίτες κ.ά. έτσι ώστε να μεγιστοποιήσει τον δομήσιμο χώρο και, φυσικά, το κέρδος του.
Στην πράξη, ωστόσο, παρατηρήθηκε σε πολλές περιπτώσεις η τάση των κατασκευαστών να «ξεχειλώνουν» την έννοια του Ν.Ο.Κ. και χρησιμοποιώντας προσχηματικά και συνδυαστικά όλα τα οικολογικά αντισταθμίσματα, να ανεγείρουν κτίρια που οι διαστάσεις τους συνιστούν δυσαρμονία τόσο προς τη λογική του πολεοδομικού σχεδιασμού όσο και προς το άρθρο 24 του Συντάγματος περί προστασίας του περιβάλλοντος.
Με το εν λόγω άρθρο έχει αποκτήσει συνταγματική υπόσταση, ήδη από το 1975, η έννοια του «περιβαλλοντικού κεκτημένου», μέρος του οποίου είναι το «πολεοδομικό κεκτημένο» – ή αλλιώς ο νομοθετικός φραγμός στην ανεξέλεγκτη τσιμεντοποίηση. Ωστόσο, με την εξάντληση των bonus, σύμφωνα με το σκεπτικό του ΣτΕ, καθώς και κάποιων δήμων οι οποίοι ανέλαβαν δράση με προσφυγές στη Δικαιοσύνη, στην πράξη το πνεύμα του αφηρημένου άρθρου 24 καταστρατηγήθηκε με διάφορα τεχνικά τερτίπια, ένα από τα οποία -και ίσως όχι το πιο κραυγαλέο- χρησιμοποιείται συχνά σε νέες οικοδομές προκειμένου να εξασφαλιστούν περισσότερα δομήσιμα τετραγωνικά: φερ’ ειπείν, η υποτυπώδης φύτευση σε στέγη, ακόμη και επικλινή, κάτι που καταφανώς συνιστά απλώς μια εικονική μέριμνα για το περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
Μετέωρα δισ. ευρώ
Προτού αναλυθούν περαιτέρω οι λεπτομέρειες της όλης υπόθεσης θα πρέπει να υπογραμμιστεί ότι η εγχώρια αγορά ακινήτων τελεί πλέον σε αναβρασμό. Αυτό επιβεβαιώνει ο κ. Δημήτρης Αναγνωστόπουλος, κτηματομεσίτης και επικεφαλής της εταιρείας Level Realty, στα νότια προάστια: «Η αγορά παρουσίαζε μια κάμψη τους τελευταίους μήνες του 2023, είναι όμως ξεκάθαρο ότι μετά από τα τελευταία γεγονότα έχει παγώσει. Ολοι ρωτούν τι θα γίνει, χωρίς κανείς να έχει την απάντηση – και μάλιστα ενώ υπάρχουν τόσες πολλές και διαφορετικές περιπτώσεις που ενδέχεται να επηρεαστούν από μια τροποποίηση του υφιστάμενου νομικού πλαισίου για τις κατασκευές.
Προσωπικά δεν γνωρίζω κανέναν κατασκευαστή που να μην έχει κάνει χρήση των bonus του Ν.Ο.Κ.. Γνωρίζω, επίσης, από το πελατολόγιό μου ότι ένας συγκεκριμένος ιδιοκτήτης ακινήτου βρίσκεται σε απόγνωση διότι υπολόγιζε να αποκαταστήσει τα τέσσερα παιδιά του σε αντίστοιχες ιδιοκτησίες διαμερισμάτων σε καινούρια πολυκατοικία. Αν αλλάξει ο νόμος, αυτό δεν θα είναι εφικτό λόγω της μείωσης της επιφάνειας δόμησης».
Η αιφνιδιαστική μετατόπιση των ορίων ανάμεσα στο τι είναι νόμιμο και τι όχι, η «ανασφάλεια δικαίου» που προκάλεσε άμεσα η κρίση του ΣτΕ περί αντισυνταγματικότητας των bonus έχουν θέσει σε κατάσταση κόκκινου συναγερμού τους κλάδους των αγοραπωλησιών γης και ακινήτων, των κατασκευών, καθώς και τους ιδιοκτήτες.
Αβεβαιότητα
Οπως το θέτει χαρακτηριστικά ο κ. Γιάννης Μπαβέας, δικηγόρος εξειδικευμένος στον τομέα των ακινήτων, «πρόκειται περί νομικής ομηρίας σχεδόν για κάθε ιδιοκτήτη γης στην Ελλάδα. Ενας πολίτης, ένας επιχειρηματίας, οποιοσδήποτε διοικούμενος εν γένει, που έχει στην κατοχή του ένα οικόπεδο είτε εντός είτε εκτός σχεδίου πόλεως, βρίσκεται πλέον σε πλήρη νομική ανασφάλεια. Η αβεβαιότητα αυτή έχει προκύψει -μολονότι προς το παρόν δεν υπάρχει κάτι περισσότερο από αποφάσεις ενός τμήματος και όχι της Ολομέλειας του ΣτΕ- λόγω και των αμφίβολης νομιμότητας ως προς τη δικαιοδοσία παρεμβάσεων ορισμένων δήμων. Επίσης, εκτός του ζητήματος με τη συνταγματικότητα των bonus δόμησης που δίνει ο Ν.Ο.Κ., υφίσταται ταυτόχρονα ένα παρόμοιο, εξίσου σοβαρό και εκτεταμένο θέμα με την εκτός σχεδίου δόμηση μετά από απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οπότε ανακύπτουν πολύ σοβαρά ζητήματα σε όλα τα επίπεδα της αγοράς ακινήτων.
Εννοώ την αδειοδότηση, την οικοδομησιμότητα και τους όρους δόμησης σε ήδη αποκτηθέντα οικόπεδα. Ακόμα πιο σύνθετο γίνεται το πρόβλημα σε περιπτώσεις εκκρεμών συμβάσεων, όπως εργολαβικά προσύμφωνα με το σύστημα της αντιπαροχής ή δανειακές συμβάσεις με εμπράγματες εξασφαλίσεις ή υπό ανέγερση κατασκευές οι οποίες ενδέχεται να ανατραπούν πλήρως αν κριθούν εν τέλει αντισυνταγματικές από την Ολομέλεια οι κείμενες διατάξεις του Ν.Ο.Κ.. Ουδείς διαφωνεί ότι το Σύνταγμα και ιδίως το άρθρο 24, που αφορά την προστασία του περιβάλλοντος, πρέπει να τηρείται στο ακέραιο και απαρέγκλιτα.
Πρέπει όμως στο σημείο αυτό να τονίσουμε ότι η αρμοδιότητα αυτή, του ελέγχου της συνταγματικότητας, ανήκει αποκλειστικά στη δικαστική εξουσία – και ειδικά στην Ολομέλεια του ΣτΕ, της οποίας η απόφαση, όποια κι αν είναι, υποχρεωτικά πλέον ακολουθείται από όλα τα δικαστήρια, προσδίδοντας σε αυτή ουσιαστικά ισχύ νόμου. Κατά την άποψή μου, η Τοπική Αυτοδιοίκηση και ο εκάστοτε δήμαρχος δεν νομιμοποιείται προς το παρόν να μην εφαρμόζει τον Ν.Ο.Κ. και να αναστέλλει την έκδοση αδειών, πολλώ μάλλον να προβαίνει σε διακοπή εργασιών νομίμως εκδοθεισών αδειών.
Τέλος, φρονώ ότι τόσο η δικαστική όσο και η εκτελεστική εξουσία πρέπει πρωτίστως να λάβουν υπόψη τους την αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης του πολίτη, άλλως θα βρεθούμε στη χαοτική κατάσταση χιλιάδες κτίρια να είναι παράνομα, χιλιάδες συμβάσεις να είναι στον αέρα και εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες να έχουν χάσει τις περιουσίες τους, για τις οποίες έχουν δαπανήσει δισεκατομμύρια ευρώ. Συζητάμε για τόσο μεγάλης έκτασης πρόβλημα, το οποίο αγγίζει άμεσα ή έμμεσα κάθε Ελληνα. Στη συγκεκριμένη συγκυρία το κράτος πρέπει να αναλάβει τις ευθύνες του και να μην την πληρώσουν οι πολίτες».
oikodomes-1
ΤΕΕ: Ξεκρέμαστοι πάνω από 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου πόλεως εξαιτίας προβλήματος στον καθορισμό της έννοιας «οδός» (!) και στο κριτήριο για το εάν τα εφαπτόμενα οικόπεδα στον δρόμο θεωρούνται οικοδομήσιμα ή κατατάσσονται στα αυθαίρετα. Αναμένεται απόφαση του ΣτΕ, ενώ το ΥΠΕΝ διστάζει να νομοθετήσει υπό τον φόβο προσφυγών
Πόλεμος φορέων
Αμεση συνέπεια της δημοσιοποίησης των αποφάσεων που έλαβε το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ είναι μια δισυπόστατη σύγχυση στον τομέα του real estate, η οποία αφενός τείνει προς το προσωρινό πάγωμα όσων αγοραπωλησιών ή αντιπαροχών δεν είχαν φτάσει σε νομικά έγκυρη συμφωνία, αφετέρου, όμως, παρατηρείται φρενίτιδα τις τελευταίες εβδομάδες, καθώς καθημερινά κατατίθενται σωρηδόν σχέδια στις κατά τόπους Διευθύνσεις Πολεοδομίας με στόχο την ταχύτερη δυνατή αδειοδότηση νέων οικοδομών.
Το ποια κατεύθυνση από τις δύο επιλέγεται τελικά εναπόκειται στους εκάστοτε συμβαλλόμενους, κατά το δοκούν. Οι κατασκευαστές -και μαζί με αυτούς πολλοί ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων- ευελπιστούν ότι όσο πιο προχωρημένη είναι η διαδικασία ανέγερσης, αλλά και όσο περισσότερο αυξάνεται το συνολικό πλήθος των θιγόμενων από τις αποφάσεις του ΣτΕ, τόσο πιο πιθανό είναι να αμβλυνθούν οι ενδεχόμενες κυρώσεις για την αντισυνταγματικότητα των κτιρίων τους.
Με τη λογική ότι αν το ΣτΕ εν τέλει αποφανθεί (κάτι που δεν προβλέπεται να συμβεί σύντομα) πως, π.χ., απαιτείται μείωση του ύψους κάποιων οικοδομών, πρακτικά θα είναι αδύνατον να εξαναγκαστούν εκατοντάδες ή και χιλιάδες ιδιοκτήτες να κατεδαφίσουν ολόκληρους ορόφους. Και αυτό υπό την προϋπόθεση ότι η τελική απόφαση του ΣτΕ για τα bonus θα περιλαμβάνει κάποιου είδους αναδρομικότητα, κάτι που επίσης είναι άγνωστο επί της παρούσης.
Επ’ αυτού, όμως, νομικός με μεγάλη εμπειρία και εξειδίκευση σε ζητήματα πολεοδομίας τονίζει στο «ΘΕΜΑ» ότι «η όποια απόφαση του ΣτΕ, όταν και όποτε εκδοθεί, εξ ορισμού δεν μπορεί να αφορά ακίνητα που αδειοδοτήθηκαν προηγουμένως και ως εκ τούτου ανεγέρθησαν ή ανεγείρονται με νόμιμη χρήση των bonus του Ν.Ο.Κ.. Η νέα απόφαση θα ορίζει τι θα ισχύει στο μέλλον, ενώ τα υπόλοιπα ζητήματα που θα πρέπει να διευθετηθούν περαιτέρω υπάγονται στην αρμοδιότητα του κράτους, εν προκειμένω του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ)».
Ενδεικτική της έκρυθμης κατάστασης που έχει δημιουργηθεί προσώρας είναι η περίπτωση του Δήμου «3Β» (Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης). Ο τοπικός δήμαρχος Γρηγόρης Κωνσταντέλλος πρωτοστατεί με σειρά δυναμικών πρωτοβουλιών στην κίνηση κατά της αλλοίωσης του πολεοδομικού χαρακτήρα της πόλης του εξαιτίας της αθρόας κατασκευής ογκωδών κτιρίων, τα οποία υπερβαίνουν κατά πολύ το ύψος που προβλέπει ο βασικός συντελεστής δόμησης, έως τώρα όμως κρίνονταν νόμιμα λόγω της διασταλτικής ερμηνείας των άρθρων 10 και 25 του Ν.Ο.Κ..
Οι θέσεις του κ. Κωνσταντέλλου προβλήθηκαν ευρέως στον καθημερινό Τύπο, συμβάλλοντας στην αποτύπωση των ακροτήτων και των στρεβλώσεων που οδήγησαν στην τρέχουσα κατάσταση. Οπως έχει επισημάνει, μεταξύ άλλων, ο δήμαρχος, «τα ύψη των κτιρίων στην περιοχή μας καθορίζονται από 6 Προεδρικά Διατάγματα.
Ξεκινούν από 7,5 μέτρα σε κάποιες ενότητες και φτάνουν κατ’ ανώτατο τα 14 μέτρα, δηλαδή τους 4 ορόφους. Ωστόσο, το 61,5% των νέων οικοδομών, δηλαδή οι 115 από τις 187 άδειες που έχουν εκδοθεί από τις αρχές του 2022 έως τον Μάρτιο του 2024, έχουν χρησιμοποιήσει τουλάχιστον ένα ή και συνδυαστικά περισσότερα από τα bonus ύψους που δίνει ο Ν.Ο.Κ.. Η αλλοίωση της περιοχής μας είναι ήδη εμφανής, καθώς χτίζονται συνέχεια πενταώροφα και εξαώροφα κτίρια. Τα περισσότερα, από τα 14 μ. μπορούν να φτάσουν πλέον ακόμη και τα 22,65 μ.».
Με τη στήριξη του δημοτικού συμβουλίου του, αλλά και της Κεντρικής Ενωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) στην οποία τυγχάνει αντιπρόεδρος, έχοντας επίσης να επιδείξει σχετικές δικαστικές αποφάσεις που δημιουργούν ένα, τρόπον τινά, «δεδικασμένο», ο κ. Κωνσταντέλλος δείχνει αποφασισμένος να ανακόψει μια νομιμοφανή αυθαιρεσία εις βάρος του περιβαλλοντικού κεκτημένου – και όχι μόνο στην περιοχή του.
Γι’ αυτό άλλωστε προχώρησε ένα βήμα παρακάτω: απαίτησε (εφαρμόζοντας τη διαδικασία του «εντέλλεσθε», δηλαδή με απευθείας διαταγή) στη Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου 3Β την παύση της έκδοσης αδειών για νέες οικοδομές με αξιοποίηση των bonus.
Ο δήμαρχος έλαβε επιπλέον ενθάρρυνση από τις αποφάσεις του ΣτΕ για τον Αλιμο, οι οποίες απορρίπτουν πρωτοδίκως τη συνδυαστική χρήση των ευνοϊκών άρθρων του Ν.Ο.Κ. και την εξάντληση των ωφελημάτων που οι κατασκευαστές μετατρέπουν σε δομημένα τετραγωνικά, κατά πλάτος και καθ’ ύψος. Ομως, παρά την εντύπωση που καλλιεργήθηκε, στην πραγματικότητα η Πολεοδομία δεν συμμορφώθηκε με την εντολή του δημάρχου, ακριβώς διότι πρόκειται για υπηρεσία που υπάγεται στην αποκεντρωμένη διοίκηση, όχι στον δήμο. Εξ ου και συνεχίζει κανονικά τη λειτουργία της.
Αντίδραση του ΥΠΕΝ
Παράλληλα, καταλυτικής σημασίας ήταν η αντίδραση εκ μέρους του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με ένα ασυνήθιστο δελτίο Τύπου, σε τόνο επίπληξης, το ΥΠΕΝ θέλησε να αποκαταστήσει την τάξη τονίζοντας καίρια σημεία, όπως ότι «οι εκπρόσωποι φορέων (σ.σ.: «φωτογραφίζεται» ο δήμαρχος Κωνσταντέλλος) οφείλουν να συνεισφέρουν στον δημόσιο διάλογο και να αποφεύγουν τη μεταφορά στο κοινό προσωπικών κρίσεων που τυχόν διατυπώνουν, στο πλαίσιο της συμμετοχής τους, ως θέσφατων. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εν αναμονή της κρίσης του Ανωτάτου Δικαστηρίου (σ.σ.: για τα bonus), δεν έχει στις άμεσες προθέσεις του, πριν από την έκδοση της σχετικής απόφασης, ανάληψη σχετικής νομοθετικής πρωτοβουλίας.
Στο πλαίσιο αυτό, διευκρινίζεται ότι εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι διατάξεις του Ν.Ο.Κ. ως ισχύουν. Επισημαίνεται ότι αναστολές οικοδομικών αδειών ισχύουν μόνο για τις περιοχές για τις οποίες υφίσταται σχετική διάταξη νόμου ή απόφαση υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ενημερώνουμε τους ενδιαφερόμενους πολίτες ότι οποιαδήποτε άλλη απόφαση, προερχόμενη για παράδειγμα από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, δεν έχει καμία θεσμική ισχύ. Οι αιρετοί εκπρόσωποι των τοπικών κοινωνιών οφείλουν να είναι χρήσιμοι αρωγοί της Πολιτείας, όπως και των συμφερόντων των συμπολιτών τους. Οφείλουν να μην κινδυνολογούν και να μην προβαίνουν σε αυθαίρετες αποφάσεις που πλήττουν εν τέλει το αναφαίρετο συνταγματικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας».
Η Κεντρική Ενωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) εθίγη από το περιεχόμενο και το ύφος του δελτίου Τύπου του ΥΠΕΝ και αντεπιτέθηκε με την ελάχιστα συγκαλυμμένη προειδοποίηση για «αμέτρητες δικαστικές διενέξεις» και χωρίς να φείδεται βαρέων χαρακτηρισμών: «Το υπουργείο αλαζονικά και απερίσκεπτα προτρέπει έμμεσα τους πολίτες να εκδώσουν οικοδομικές άδειες, με βάση τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., αγνοώντας την απόφαση του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ που τις καθιστά αντισυνταγματικές. Δημιουργώντας τον κίνδυνο, αν υιοθετηθούν οι θέσεις τους, να προκληθούν στο άμεσο μέλλον και μέχρι την τελική απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ αμέτρητες δικαστικές διενέξεις μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, αφού είναι προφανές και αναπόφευκτο ότι κάθε άδεια η οποία τυχόν εκδίδεται με βάση τις επίμαχες διατάξεις θα προσβάλλεται με βάση το σκεπτικό των αποφάσεων του Ε’ Τμήματος ΣτΕ από τους γείτονες, οι οποίοι θίγονται από τα bonus του Ν.Ο.Κ.».
Τα φάλτσα του ΣτΕ
Σε νομική ομηρία όμως, σχεδόν όμοια με αυτή όσων επηρεάζονται από την υπόθεση των bonus, βρίσκονται και πάνω από 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες -κατά την εκτίμηση του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος- ακινήτων εκτός σχεδίου πόλεως. Το πρόβλημα εντοπίζεται στον καθορισμό της έννοιας «οδός» στη χώρα μας – όσο κι αν αυτό φαντάζει απίστευτο εν έτει 2024.
Ωστόσο, το κατά πόσο ένας δρόμος λογίζεται κατά νόμον ως τέτοιος, αποτελεί κριτήριο για το αν τα εφαπτόμενα οικόπεδα σε αυτόν θεωρούνται οικοδομήσιμα ή κατατάσσονται στα αυθαίρετα. Επ’ αυτού αναμένεται απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, ενώ το ΥΠΕΝ διστάζει να διευθετήσει το πρόβλημα με μεταβατικό νομοθέτημα υπό τον φόβο ότι μια επόμενη προσφυγή στο ΣτΕ θα ακυρώσει την όποια λύση, ανοίγοντας από την αρχή έναν νέο φαύλο κύκλο. Εξυπακούεται ότι η υπόθεση περιπλέκεται ακόμη περισσότερο εξαιτίας των ηχηρών αντιδράσεων από τις περιβαλλοντικές οργανώσεις κ.λπ.
Εγιναν υπερβολές
Σε μια απόπειρα να συνοψίσει τη διαμορφωθείσα κατάσταση στον εγχώριο κλάδο του real estate και της οικοδομής ύστερα από τις τελευταίες εξελίξεις, ένας αρχιτέκτων μηχανικός, κατασκευαστής και μέλος τεχνικών επιτροπών, αν και υπό τον όρο της ανωνυμίας, εξηγεί στο «ΘΕΜΑ» ότι «κατ’ αρχήν, οι πόλεις δεν μπορούν παρά να αναπτύσσονται. Ο κόσμος έχει ανάγκη από στέγη, ενώ παράλληλα γίνονται όλο και πιο αυστηρές οι απαιτήσεις για την ενεργειακή και περιβαλλοντική αποδοτικότητα των κτιρίων. Η δε πολεοδομική ανάπτυξη μπορεί να γίνει μόνο με δύο τρόπους, είτε κατά πλάτος είτε καθ’ ύψος.
Στην Ελλάδα -και όχι μόνο στην Αττική- για πολλούς και διάφορους λόγους το ύψος είναι μονόδρομος για την πλειονότητα των περιοχών. Κατά κάποιον τρόπο αυτό προσπάθησε να λύσει ο Ν.Ο.Κ. με τα bonus προσαύξησης του συντελεστή δόμησης. Αναμφίβολα υπήρξαν υπερβολές, όμως δεν πρέπει να σκεφτόμαστε μόνο τη Βουλιαγμένη, τη Γλυφάδα, τον Αλιμο ή τη Φιλοθέη. Σε λαϊκές περιοχές, με χαμηλότερη αξία γης, αλλά με ακόμη μεγαλύτερες ανάγκες στέγασης, τα bonus είναι απαραίτητα ώστε να βρουν οι άνθρωποι, ιδιαίτερα χαμηλότερου εισοδήματος, σπίτι να μείνουν.
Επομένως, το αυξημένο ύψος ως όρος δόμησης δεν μπορεί να δαιμονοποιείται συλλήβδην, πόσο μάλλον όταν αντισταθμίζεται με μεγαλύτερους ακάλυπτους χώρους στα ακίνητα, όπως υποδεικνύει η σύγχρονη, παγκόσμια αρχιτεκτονική αντίληψη με βάση τις αρχές της βιοκλιματικής. Το μείζον είναι ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας πρέπει να αναλάβει την πρωτοβουλία να λύσει την εκκρεμότητα που έχει δημιουργηθεί λόγω των προβληματικών διατάξεων και της πολυπλοκότητας του νόμου.
Διότι αυτή η πολυπλοκότητα στη διατύπωση οδηγεί το ΣτΕ σε αντικρουόμενες ερμηνείες και αποφάσεις, του τύπου “και η πίτα ολόκληρη, και ο σκύλος χορτάτος”. Υπάρχει μια κραυγαλέα περίπτωση ανακολουθίας του ΣτΕ: το καλοκαίρι του 2022 γνωμοδότησε θετικά σε Προεδρικό Διάταγμα που επιτρέπει ακριβώς όλα όσα χαρακτηρίζει τώρα αντισυνταγματικά, δηλαδή τα bonus αύξησης ύψους και όγκου στα νέα κτίρια».
